当事務所では相続（相続手続き・相続登記・生前対策など）に関して無料相談を実施しております。

藤沢・鎌倉市を中心に神奈川県全域から沢山のご相談をいただいていますので、少しでもお困りの方は是非お気軽にご相談ください。

今回は土地の名義を騙されて変えられてしまったというご相談をいただきましたので司法書士が経緯とポイントを解説します。

相続について少しでもご不安がございましらお気軽にご相談ください。

状況

ご相談者の田中さん（仮名：９０歳）は、地面師詐欺業者に騙され、知らぬ間に自分の土地が詐欺業者の名義に変更されてしまいました。

詐欺業者の担当者Aは、最初はとても親切に田中さんの身の回りの世話をしたり、相談に乗ったりしていましたので、田中さんはすっかりAを信用してしまいました。

ある日、Aから「田中さん、持っている北海道の土地を売ってくれないか。」と言われたので、承諾し、売買契約書などの大量の書類に押印をしました。

田中さんはAをとても信用していたので、言われるがままに大量の書類に署名押印してしまいました。

程なくして、田中さんはAに連絡を取ろうと試みましたが、詐欺業者の電話番号は通じなくなっており、Aの携帯電話番号が変わっていて連絡が取れなくなってしまいました。

ここで初めてAに騙されたことに気づきました。

なんと北海道の土地を売ったと思っていたその大量の契約書類の中には、横浜市の土地を１万円で売るという契約書も含まれており、書類上は、田中さんは、詐欺業者に横浜市の土地を売ったことになっていたのです。

もちろん田中さんはそんなことは一切認識していませんでした。

田中さんは、弁護士に依頼し、自宅の土地の登記名義がどうなっているかを調べたところ、詐欺業者は、既に横浜市の土地を転売しており、「田中さん⇒詐欺業者⇒鈴木さん（一般個人の方）」に名義が移っていたのです。

しかも、詐欺業者は既に会社を畳んでおり、担当者のＡも行方不明になっていました。

その後、弁護士の交渉が実り、田中さんは、鈴木さんとの間で和解が成立し、名義を自分に戻して貰う約束を取り付けました。

当プラザの提案＆お手伝い

田中さんと現在の登記名義人の鈴木さんとの間には、売買（買い取る）や、贈与（タダでもらう）があったわけではないので、「売買」や「贈与」という理由で名義を変更することはできません。

安易に「売買」や「贈与」を理由に鈴木さんから田中さんに名義変更をしてしまうと、田中さんに不動産取得税や贈与税が課せられたり、将来田中さんがその土地を売却した時の所得税がかかったりして、田中さんに不利になってしまいます。

そこで、当プラザが田中さんの弁護士に提案したのは、「真正な登記名義の回復」という理由で所有権移転登記を行い、登記名義を田中さんに戻すというものでした。

「真正な登記名義の回復」とは、何らかの理由で法律上有効な売買や贈与があったわけでもないのに変わってしまった登記名義を元の所有者に回復するという不動産登記上の特殊な方法です。

田中さんは詐欺業者に騙され、土地の名義を変えられたため、登記名義を変えられても法律上土地の所有権は田中さんから詐欺業者には移転していません。

このため、詐欺業者から土地を買った鈴木さんも登記名義は詐欺業者から鈴木さんに変わっても法律上鈴木さんは、所有権は取得していなかったことになります。

当プラザはここに着目し、租税リスクを回避した上で、登記名義を田中さんに戻すことにしました。

結果

「真正な登記名義の回復」は、売買や贈与といった本来の不動産手続きとは異なる特殊な方法ですので、法務局にて認められるには、要件が結構厳しいです。

当プラザは、文献を調べたり、法務局と打合せを重ね、無事田中さんに登記名義を戻すことが出来ました。

家の名義変更を勝手にされていた場合の対処法

全く知らない間に家の名義が移転していたのであれば、現在の名義人が勝手に委任状を偽造して名義変更したことになります。

この行為は犯罪です。家の名義変更を勝手にされていた場合は、まずは法務局に言って、登記変更の添付書類を閲覧し、その書類を撮影します。その中に偽造された委任状が含まれているはずです。

次にすることは、その証拠をもとに、名義変更の民事訴訟、警察に行き、有印私文書偽造罪で告訴のいずれか、または両方を行い、名義を回復させることになります。

なお、家の名義変更に関わった司法書士に過失があるのであれば、司法書士への損害賠償請求も可能です。

上記の事例のように、家の名義変更を勝手にされていたお客様がいらっしゃいましたらまずは当事務所の司法書士へご相談下さい。

訴訟を起こす際は、当事務所が相続案件に強い弁護士を紹介致します。

相続でこんなお悩みありませんか？

相続登記を放置している場合の注意点はこちら＞＞

相続登記（不動産の名義変更）とは？

相続登記をしないと、将来、相続人同士のトラブルに繋がるため、早めの手続きが必要です！

相続登記（不動産の名義変更）とは、土地や建物の名義を亡くなった方から相続人に変更する手続きです。

つまり、被相続人名義の不動産を、相続人が相続（取得）した場合に、被相続人から相続人に名義変更する手続き、これを「相続の名義変更（相続登記）」といいます。
この手続きを怠ると、その土地や建物の所有権を主張することができません。
つまり法律的に、自分の所有物とは認められないのです。

当事務所では「忙しくて相続登記の手続きをしている時間がない」「不動産の名義変更は複雑でよく分からない」といった相続人の方に代わって、相続登記の手続きを代行しております。相続登記に必要な「戸籍の収集」や「遺産分割協議書の作成」、「相続登記申請」などを代行いたします！

「不動産の名義変更（相続登記）が必要な理由」について詳しくはこちら＞＞

「不動産の名義変更（相続登記）に手続き」について詳しくはこちら＞＞

ご自身で不動産の名義変更（相続登記）を進めるのは非常に大変です。

不動産の名義変更（相続登記）申請の実施内容

※すでに戸籍収集を実施し、相続人を全員把握し、全相続人から遺産分割協議書を取りまとめている状態から相続登記をする場合です。

戸籍収集や遺産分割協議書のとりまとめまでの作業をご自身で進める場合と専門家に依頼した場合の比較についてはこちらの記事をご覧ください。

戸籍収集について詳しくはこちら＞＞

不動産の名義変更（相続登記）は、法務局に申請して、平均して1週間前後で完了いたします。

ただし、各地の法務局によって違うこともあります。また、申請した時期が繁忙期である場合、延びる可能性が考えられます。

藤沢から近い地方法務局では早くても１週間程度、繁忙期だと２週間弱かかる場合があります。
同じ神奈川県内の法務局であっても、登記完了までの期間は法務局によってかなり差があるので、その点も留意する必要があります。

不動産の名義変更（相続登記）申請自体は1～2週間を見積もっていただければと思いますが、実際は遺産分割協議がまとまってからも不動産の名義変更（相続登記）申請をするまでの準備が大変です。

複雑な場合、すべての手続きが終わるまで2か月弱かかってしまいます。

相続登記の無料相談実施中！

土地の名義変更など、相続登記に関わるご相談は当事務所にお任せ下さい！

当事務所の司法書士が親切丁寧にご相談に対応させて頂きますので、まずは無料相談をご利用下さい。

予約受付専用ダイヤルは0466-53-8631になります。

お気軽にご相談下さい。

ご相談から解決までの流れについて詳しくはこちら＞＞

当事務所の相続登記サポート

お客様のご要望に応じて2つのプランをご用意しています。
まずは無料相談をご利用ください。

「登記申請だけリーズナブルにやってもらいたい」
「不動産の名義変更に必要な手続きを全て任せたい」

など、お客様のご要望に応じて複数のプランをご用意しています。

ご提供プラン

① まず何からはじめてよいかわからない　

⇒　無料相談をご利用ください。
※ 勝手に手続きを進めることはありません。納得いただいた上でご依頼いただけます。

② 自分で出来ることはしたいし、費用はなるべく抑えたい。でも不安なのでプロにチェックはして欲しい！方向け　

⇒　相続登記申請プラン：58,000円～

③ 自分でする時間も無いし、手間も掛かるので、プロにすべて任せたい！方向け

⇒　相続登記手続きお任せプラン：136,000円～

各プランの詳細は以下をご覧ください。

相続手続おまかせパッケージの比較表

• • ※１戸籍収集は４名までとなります。以降１名につき4,000円頂戴致します。
  • ※２相続登記料金は、「不動産の個数（筆数）が３以上の場合」「複数の相続が発生している場合」には、追加料金をいただきます。
  • ※３不動産の評価額により、料金に変更が生ずる場合がございます。
  • ※４不動産が多数ある場合、不動産ごとに相続人が異なる場合は、申請件数が増えますので別途加算されます。
  • ※５当事務所の報酬とは別に登録免許税（固定資産評価額の0.4％）が必要になります。例えば、不動産の評価額が2,000万円の場合、国への税金として2,000万円×0.4％＝80,000円が別途掛かります。
  • ※６預金口座名義変更は1口座までの金額になります。以降1口座追加につき50,000円頂戴致します。

不動産の名義変更（相続登記）について詳しくはこちら>>

相続登記手続サポートプラン