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その中で地元藤沢の方々・神奈川県の方々を始め沢山のご相談をいただいています。

仮登記がされている土地の相続手続きについて沢山のお問い合わせをいただくのでここでは相続に詳しい司法書士が仮登記と相続についてポイントと注意点を解説します。

仮登記されている土地の相続方法について

藤沢市に土地をお持ちの方から、この土地の相続方法についてご相談がありました。

この土地は、祖父の名義でしたが、お父様が相続により、名義変更登記を行っていました。

名義変更終了後に、お父様は、祖父からの贈与により、所有権移転の仮登記を行いました。

この仮登記は、登記上は、あくまでも仮登記ですので、法律上の所有者は、第三者である、祖父の所有物になっているのです。

この土地を相続する場合、仮登記の状態では、相続出来ませんので、仮登記付きの物件についてどのような手続きが必要なのかと言うご相談にお応えしましたので、次の段落に、正しい相続方法について、まとめます。

仮登記とは

仮登記とは、登記申請に必要な書類がそろわない場合や、買主がまだ所有権を持ってないが、将来の本登記の順位を確保するためになされる予備的な登記のことをいいます。

不動産における仮登記はあくまで仮であり本登記ではないため、他の人も仮登記をしようとする場合があります。

その際に注目されるのが、仮登記を行った順番です。

後に本登記をすると、仮登記の順位で本登記が行われるため、他に仮登記をしていた人への対抗力を持つことができるようになります。

つまり、不動産売買における登記競争を行うために、事前に仮登記をしておくというイメージです。

仮登記には１号仮登記と２号仮登記の2種類あります。

１号仮登記

登記すべき権利変動が既に生じているが、登記申請に必要な添付書類を提供できない場合にすることができる仮登記です。

不動産登記法第百五条第１項に規定されていることから１号仮登記を呼んでいます。

2号仮登記

登記すべき権利変動が生じていないが、将来において権利変動を生じさせる請求権が発生している場合、

権利変動そのものに条件等が付加されている場合等にその請求権等を保全するためにすることができる仮登記です。

不動産登記法第１０５条第２項に規定されていることから２号仮登記と呼んでいます。

仮登記付きの土地の正しい相続方法

前述の藤沢の土地は、仮登記が付いていますので、この土地に家を建築する本人でないと、他人の土地に家を建てるわけにはいきません。

一般的に、登記上の所有者は、基本的に、法律上の所有者と同一と考えられます。

けれども、この藤沢の土地は、仮登記が付いていますので、この場合は、土地の所有者ではなく、権利者として、登記されているのです。

つまり、法律上の所有者であるけれども、登記上の所有者にはならないのです。

この意味合いが、分かりにくい部分が有ると思いますが、登記の手続きがされていなければ、所有者にはならないので、まず、所有権移転仮登記を抹消登記する手続きを行う必要が有ります。

仮登記の抹消

仮登記の抹消には以下の3つの方法があります。

①共同申請

登記権利者（不動産の所有者等）と登記義務者が共同で登記を申請します。

添付書類として、当該仮登記の権利証（登記済証もしくは登記識別情報）が必要です。

②仮登記名義人の単独申請

仮登記名義人が単独で申請します。

添付書類として、当該仮登記の権利証（登記済証もしくは登記識別情報）が必要です。

③登記上の利害関係人による単独申請

利害関係人（不動産の所有者や、後順位の抵当権者等）が単独で申請します。

この場合、仮登記名義人の承諾書（または仮登記に対抗する裁判等を証明するもの）が必要となります。

承諾書は実印で作成し、印鑑証明書を添付しなければなりません。

上記3つの方法の大きな違いは③の登記上の利害関係人による単独申請の場合は、仮登記の権利証が必要ではない点です。

仮登記の設定が古い場合や、権利証を紛失しているといった場合の方は申請がしやすい方法といえます。

鎌倉市の仮登記の土地の相談例

鎌倉の農地をお持ちの方からのご相談で、農地法上の制約のために、仮登記でしか取得できない土地についての事例です。

ご相談内容を詳しく伺ってみると、この土地は、金銭貸借の担保などの要素は全くなく、現状は、畑ですが、農地法の制限の為に、本登記は行えない、という内容です。

ご相談者は、登記義務者と登記権利者の双方のメリットやデメリット、相続の時の注意点など、今後の対処法について詳しく聞きたいという事でした。

まず、仮登記と登記が終了した土地の違いについて、ご説明して、この土地の場合の今後、考えられる注意事項について、お話しした内容を事項にまとめます。

本登記出来ない理由のご説明

この鎌倉市の農地は、ご本人が畑作は行っているけれども、一定規模の耕作面積に達していない為、本登記が出来ない状態でした。

この解決方法として、農地法は最終的には、鎌倉の地域の農業委員会にゆだねられていますので、本登記が可能になるための条件を農業委員会に尋ねる事をお勧めしました。

現状では、いつまでたっても条件を成就することが出来ませんので、この土地の売買もできません。

この鎌倉の土地は、仮登記の時点で、手付金や残金を全額支払っていますので、後は、所有権移転の本登記をする為に、適格者になれるようお勧めしました。

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